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楼市去库存回溯:待售面积下降14% 三四线显著分化

来源:未知 作者:木木 2017-09-06 07:06
统计局数据显示,截至今年前7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约14%。

  统计局数据显示,截至今年前7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约14%。



但不同城市之间的去库存进程并不一致。民间机构统计显示,经过本轮市场上升周期,一些城市的库存规模呈现腰斩。但仍有大批三四线城市,库存简直没有变化。



分析人士认为,这种局势体现出楼市形态的进一步分化,三四线城市之间,经济、资源、人口、环境等的不同,已经极大影响到楼市的供需形势。在下一轮回升周期中,这将对市场带来深远影响。



一线城市库存跌至底部



国家统计局从2010年开始颁布商品房待售面积,用以反映市场的库存水平。根据历史数据,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后,该指标逐年攀升,到2016年2月到达高点,为73931万平方米。



也即,自2011年末到2016年初的四年间,全国商品房库存增加了约170%。



上述库存的增加主要来自三四线城市。剖析人士指出,城市范围扩大、旧城改革等,促成了土地供给规模的增加,进而增加了商品房的供应规模。但由于经济基本软弱、产业集中度弱、人口外流等因素,使这些房屋的去化速度受到影响。



相比之下,热点一二线城市因土地供应有控制、市场需求量大,并不存在明显的库存压力。根据易居克而瑞的统计,自2010年以来,北京商品房可售规模的变动幅度根本不大,去化周期大多维持在10个月上下的水平,最长也不足18个月,最短时仅为6个月。



随着房地产交易的升温,从2016年2月开端,整体库存逐渐下降。依据统计局数据,到今年7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约为14%。已经恢复到2015年初的程度。



安然证券以为,除销售明显增长外,部分城市近几年来的供地节奏显明放缓,也是库存规模大幅下降的原因。



依照一些业内人士的观点,当前房屋施工面积、新动工面积、竣工面积的增速都在回落,若市场交易热度可以连续,总体库存仍有进一步减少的可能。



民间机构的统计数据更为乐观。克而瑞近日发布报告指出,截至 2017年7月底,该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。当前库存 规模相当于2013年9月的水平。



上述80个城市多为一二线城市和较为热门的三四线城市,其市场交易热度要高于全国均匀水平,因此去库存力度也更大。



但若分城市来看,差异同样存在。上述机构指出,对于一线城市来说,库存规模已下降到历史底部,基本上靠近2010年上半年的历史最低水平,当前持续下跌的空间不大,近期还有仰头趋势。但二线城市和三四线城市的库存依然在继续去化过程中。



部分三四线城市库存仍高



作为此前的库存“重压区”,三四线城市的去库存过程值得关注。



去年末以来,三四线城市逐渐代替一二线城市,成为市场交易的热点。有机构认为,除资金溢出效应和城镇化进程外,还因为三四线城市的库存已到低位,市场的供需形势已经产生逆转。



安全证券指出,三四线楼市的库存多余局面已经大为改良,其市场的升温,将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。



据该机构统计,2016年,三四线城市新开工面积同比仅增5.5%,远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的贮备储藏,蕴藏和去化来看,当前三四线城市的去化周期仅为1.46年,同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看,三四线人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据解释一个事实:三四线城市的库存大幅缩减,购置力十足。



华泰证券也认为,三四线城市供地过多、库存宏大的逻辑已经被证伪。在供需关联相对合理的基础上,三四线城市才能够承接一二线城市的人口外溢。该机构认为,这个趋势将可能持续3-5年。



上述观点有一定的逻辑合感性,但并不足以反应市场全貌。



据克而瑞统计,即使在三四线城市中,库存情形也存在显著差异。如九江、滁州、马鞍山、张家口等地,库存下滑了40%以上;但在惠州、东莞、香河、大厂等地,7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。



某房企人士也向21世纪经济报道表示,三四线城市内部出现明显分化。“我们调研的有些城市,库存的确下滑了许多,但很多城市仍是萧条景象。这种情况时常发生在两个相邻的城市之间。”



上述人士表现,从房企的角度来看,更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市,从而能更好地承接外溢需求。而对于其余三四线城市,企业偏向于选择“经济基础较好;拥有能源、旅游等资源;人口构造公道、最好是人口净流入”的类型。



“三四线城市之间的差异会越来越大,阐明房地产市场发展到这一阶段,城市规模已经不是判定市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念,其所在区域的经济水平、资源天赋、人口吸引力才是最重要的因素。”该人士表示。



上述人士还认为,随着供需基本面的差别,在下一轮市场上升周期中,三四线城市的表现也将涌现差异。“有些城市的表示将越来越亲近一二线城市,如需求强劲、去化倏地;有些还是传统三四线城市的状态,市场交易相对安稳。”


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